Iedereen die in Marokko op zoek is naar een woning heeft het waarschijnlijk wel eens meegemaakt. Je ziet een advertentie voor een woning op Facebook, maar er ontbreken belangrijke details zoals de prijs, de exacte locatie of parkeermogelijkheden. Als je deze informatie wilt weten, moet je telefonisch contact opnemen. Het wordt nog frustrerender als je een advertentie tegenkomt met de tekst “prijs op aanvraag”. Waarom kunnen makelaars in Marokko niet gewoon alle informatie direct delen, zodat je zelf kunt beoordelen of de woning interessant is?
Daarnaast komt het regelmatig voor dat je geen reactie krijgt op je berichten, hoe vaak je ook een reminder stuurt. Deze manier van communiceren kan voor woningzoekenden behoorlijk frustrerend zijn. Het probleem bekijken vanuit de Nederlandse bril maakt het moeilijker om dit gedrag te begrijpen. Maar door een Marokkaanse bril op te zetten, kun je deze manier van werken wellicht beter begrijpen.
Onvolledige informatie in advertenties
Een van de grootste frustraties is het gebrek aan volledige informatie in advertenties. Dit probleem speelt vooral bij bemiddelaars, oftewel samsara, en minder bij geregistreerde makelaars die contractueel werken. Er zijn enkele redenen waarom dit gebeurt.
Ten eerste proberen bemiddelaars jou als lead binnen te halen. Zodra je contact opneemt, hebben ze jou geregistreerd als een actieve koper. Dit stelt hen in staat om je andere opties aan te bieden, vooral als de woning in de advertentie te duur blijkt. Het is een irritante, maar effectieve marketingstrategie voor bemiddelaars zonder eigen promotiekanalen. En het stelt bemiddelaars om tegenover verkopers aan te geven dat ze buitenlandse cliënten hebben. Hustle till you drop.
Ten tweede is de concurrentie onder bemiddelaars moordend. Bemiddelaars hebben geen exclusiviteit op een woning en werken vaak zonder officiële registratie. Hierdoor kan een andere bemiddelaar dezelfde woning vinden en rechtstreeks contact opnemen met de eigenaar via bijvoorbeeld de conciërge van het gebouw. Door zo min mogelijk details in advertenties te vermelden, beschermen bemiddelaars hun eigen positie in deze competitieve markt.
Daarbij werken sommige bemiddelaars samen in collectieven. Ze delen te verkopen objecten in WhatsApp-groepen en splitsen de commissie als een van hen een koper heeft. Als individuele bemiddelaar is het dan verstandiger om geen gedetailleerde informatie in advertenties te zetten om de concurrentie met deze collectieven te vermijden.
Een derde reden is de snelheid waarmee woningen verkocht moeten worden. Eigenaren die snel willen verkopen, bijvoorbeeld vanwege financiële problemen of een nieuwe investering, zetten hun woning uit bij meerdere bemiddelaars. Omdat bemiddelaars werken op basis van no cure no pay, hebben ze haast om advertenties snel online te zetten. Dit betekent dat er weinig tijd is voor uitgebreide beschrijvingen. Soms krijgen bemiddelaars zelf nauwelijks informatie van de verkoper, die liever direct met een potentiële koper de details bespreekt. Dit is ook een culturele praktijk waarbij particulieren niet al hun prive-zaken online willen plaatsen. Je moet ook begrijpen dat procesmatig een verkoper na de verkoop nog vaak 4-8 weken moet wachten voordat die zijn geld krijgt vanwege de notariële procedure. Dus snelheid tot verkoop speelt een grote rol.
In steden zoals Tanger, waar sprake is van een sterke verkopersmarkt, worden woningen snel verkocht. Dit geldt vooral op populaire locaties en in gewilde wijken. Verkopers kunnen vaak wegkomen met hoge vraagprijzen en hoeven weinig moeite te doen om hun woning aantrekkelijk te maken. Deze snelheid draagt bij aan de manier van werken die voor kopers vaak frustrerend is.
Geen antwoord op WhatsApp-berichten
Een ander veelvoorkomend probleem is het gebrek aan reactie op berichten via WhatsApp. Dit gebeurt niet alleen bij bemiddelaars, maar ook bij geregistreerde makelaars. De reden hiervoor ligt deels in culturele verschillen. In Nederland communiceren we voornamelijk via geschreven tekst. In Marokko is het gebruikelijker om audioberichten te sturen of direct te bellen. Dit heeft te maken met de gebruikte talen: Frans is eenvoudiger te typen, maar Darija vereist vaak een combinatie van cijfers en letters, wat meer tijd kost. Daarom is bellen of een audiobericht sturen sneller en makkelijker. Als je sneller antwoord wilt, kun je het beste bellen of een audiobericht achterlaten. Dat levert vaak betere en snellere resultaten op.
Onduidelijke of onvolledige afspraken
Een andere bron van frustratie is het gebrek aan duidelijke afspraken. Stel dat je een woning via een bemiddelaar vindt, de woning bezichtigt en tot een akkoord komt met de verkoper over de prijs. Het komt regelmatig voor dat je dan ineens hoort dat je de bemiddelaar een percentage van de verkoopprijs moet betalen. Dit is vaak niet expliciet afgesproken, wat je in een lastige positie kan brengen.
Om dit te voorkomen, is het belangrijk om afspraken vooraf duidelijk te maken en deze bij voorkeur op WhatsApp te bevestigen. Vraag goed wie verantwoordelijk is voor het betalen van de commissie: de koper, de verkoper of beide. Hoewel het gebruikelijk is dat de commissie niet meer dan drie procent van de verkoopprijs bedraagt, proberen sommige bemiddelaars meer te vragen. Dit kan komen doordat zij een deel van hun commissie moeten delen met de conciërge van het gebouw, die hen voorziet van informatie over beschikbare woningen, of met andere bemiddelaars die hebben meegewerkt aan de verkoop. Het is belangrijk om dit vooraf duidelijk te hebben, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.
Geldt dit ook voor geregistreerde makelaars?
De genoemde problemen komen vooral voor bij bemiddelaars, maar kunnen in mindere mate ook optreden bij geregistreerde makelaars. Deze makelaars werken vaak met contractuele afspraken en hebben exclusiviteit op woningen, zeker als ze bijvoorbeeld video’s maken om deze op YouTube te plaatsen. Hierdoor zijn ze over het algemeen duidelijker over zaken als prijs en locatie. Toch blijven communicatievoorkeuren, zoals bellen en het gebruik van WhatsApp-audio, ook bij hen de norm.
Conclusie
Hoewel de werkwijze van bemiddelaars en makelaars in Marokko frustrerend kan zijn, helpt het om hun perspectief te begrijpen. Culturele verschillen, marktomstandigheden en het gebrek aan regulering spelen allemaal een rol in de manier waarop zij werken. Hoewel deze inzichten jouw ervaring niet direct veranderen, kunnen ze je wel helpen om met een realistischer beeld naar het proces te kijken. Het is aan jou om je hierop aan te passen en je eigen weg te vinden in de zoektocht naar een woning.