Als je op zoek bent naar een appartement in Tanger, kunnen de huidige vastgoedprijzen je behoorlijk laten schrikken. In de buitenwijken betaal je al snel minimaal €1.000 per vierkante meter. Wil je dichter bij het strand wonen, dan moet je rekenen op bedragen tussen de €400.000 en €500.000. Wat is er aan de hand in Tanger, en wie kan deze prijzen betalen? In dit artikel bekijken we de mogelijke verklaringen voor deze prijsstijgingen en de gevolgen voor jou als woningzoeker.
De aantrekkingskracht van Tanger
Tanger is de laatste jaren sterk in populariteit toegenomen. De economische groei, mede door investeringen in productiehubs en de aanwezigheid van de haven Tanger Med, heeft gezorgd voor een toestroom van verschillende bevolkingsgroepen naar de stad.
De eerste groep bestaat uit blue-collar arbeiders die vanuit Midden- en Noord-Marokko naar Tanger trekken op zoek naar werk. In de laatste jaren is deze groep sterk gegroeid met meer mensen die vanuit het platteland komen, waar droogte en mislukte oogsten hen dwingen een nieuwe toekomst in de stad te zoeken.
Daarnaast zijn er white-collar professionals – zoals ingenieurs, architecten, ondernemers en ambtenaren – die vanuit steden als Casablanca en Rabat naar Tanger verhuizen. Zij hebben een hoger inkomen en staan hoger op de sociaaleconomische ladder.
De derde groep omvat binnenlandse Marokkanen die Tanger als zomerbestemming kiezen. Zowel mensen met een gemiddeld inkomen als de rijkere klasse brengen hier hun vakanties door.
Een vierde groep bestaat uit Europese Marokkanen die tijdens de zomervakantie naar Tanger komen en op zoek zijn naar vakantiehuur. Deze groep is de afgelopen vijftien jaar aanzienlijk gegroeid.
De vijfde groep zijn diezelfde Europese Marokkanen die besluiten een woning in Tanger te kopen voor vakanties. Zij hebben vaak hun roots in de stad of willen simpelweg een vaste plek hebben voor hun zomervakantie.
Tot slot is er een groeiende zesde groep van Europese Marokkanen die definitief naar Tanger migreren. Zij zoeken woningen die voldoen aan de behoeften van een permanent verblijf, zoals nabijheid van scholen, supermarkten en andere voorzieningen.
De impact op vastgoedprijzen
De toestroom van deze bevolkingsgroepen heeft de vraag naar vastgoed enorm verhoogd. In Marokko is het bezitten van een woning belangrijk, vooral omdat huren niet als ideaal wordt gezien. Veel mensen willen vaste lasten vermijden, vooral in een land waar het gemiddelde salaris rond de €500 per maand ligt.
In Marokko wordt vastgoed ingedeeld in drie categorieën: “haute standing” (hoogwaardig), “moyen” (middenkwaliteit) en “économique” (sociale bouw). Sociale woningen blijven meestal onder de €30.000-€35.000, terwijl middelgrote woningen nu tussen de €1.000 en €1.200 per vierkante meter kosten. Luxe woningen beginnen vaak bij €1.500-€1.700 per vierkante meter.
De toegenomen vraag vanuit blue-collar arbeiders richt zich voornamelijk op sociale woningen en middenkwaliteit appartementen tussen de €50.000 en €70.000. Hoewel deze groep voornamelijk lagere inkomens heeft, kunnen sommige huishoudens met twee inkomens zich woningen in het middensegment veroorloven.
De white-collar professionals hebben hogere inkomens en kopen appartementen in het middensegment of het luxe segment. De opkomst van tweeverdieners in Marokkaanse gezinnen betekent dat meer mensen in staat zijn om woningen van €100.000 tot €200.000 te kopen. Deze vraag duwt de prijzen in deze segmenten verder omhoog.
Binnenlandse toeristen en rijke Marokkanen uit steden zoals Rabat en Casablanca kopen vakantiewoningen aan de kust. Deze appartementen kosten vaak tussen de €300.000 en €500.000. Omdat het nieuwe aanbod van strandwoningen beperkt is, blijven de prijzen in dit segment hoog.
Europese Marokkanen die op zoek zijn naar vakantieverhuur zorgen indirect voor prijsstijgingen. Steeds meer investeerders kopen woningen om deze tijdens de zomerperiode te verhuren. Evenementen zoals de Africa Cup en het WK 2030 zullen deze trend waarschijnlijk versterken, vooral rondom het stadion in Tanger.
De tweede en derde generatie Europese Marokkanen spelen een grote rol bij de stijgende vastgoedprijzen in Tanger. Deze groep bestaat uit kinderen en kleinkinderen van de eerste generatie migranten die voornamelijk grond kochten en huizen bouwden in Marokko. De huidige generatie richt zich echter vooral op het kopen van appartementen.
Door de hoge geboortecijfers van de eerste generatie is deze doelgroep aanzienlijk gegroeid. Veel van deze gezinnen hebben een hoger besteedbaar inkomen, dankzij goede banen in Europese landen, spaargeld en toegang tot leningen. Dit stelt hen in staat om te investeren in duurdere appartementen in Tanger, met name in het midden- en hoogsegment. De vraag van deze groep drijft de prijzen in deze segmenten verder op.
Naast de vakantiegangers die een tweede woning kopen voor de zomervakantie, is er een groeiende groep Europese Marokkanen die besluit permanent terug te keren naar Marokko. Deze migranten hebben vaak specifieke eisen voor hun woningen. Ze zoeken appartementen die dicht bij voorzieningen zoals scholen, supermarkten, medische faciliteiten en speelplaatsen voor kinderen liggen. Hierdoor stijgt de vraag naar woningen in bepaalde wijken die aan deze voorwaarden voldoen.
Hoewel er geen exacte cijfers beschikbaar zijn, wordt geschat dat duizenden gezinnen vanuit landen zoals Nederland, Frankrijk, België en Spanje naar Tanger migreren. Deze groep draagt op een stabiele en gestaag groeiende manier bij aan de toenemende vraag naar appartementen, wat een verdere druk legt op de vastgoedmarkt.
Invloed van lokale inwoners en investeerders
Naast de toestroom van nieuwe bevolkingsgroepen spelen ook de lokale inwoners van Tanger een rol. Nieuwe generaties Tanjawa willen een eigen woning wanneer zij een gezin stichten, wat bijdraagt aan de totale vraag in alle prijssegmenten.
Daarnaast zijn er commerciële doorverkopers die woningen reserveren in nieuwbouwprojecten en deze na een paar jaar doorverkopen tegen hogere prijzen. Dit verhoogt de vraag zonder dat de woningen zelf worden bewoond.
Verder investeren welgestelde particulieren vaak in meerdere appartementen, soms wel vijf tot tien, om te profiteren van waardestijgingen. Deze woningen staan vaak leeg en worden later weer doorverkocht. Wanneer honderden woningen op deze manier aan de voorraad worden onttrokken, creëert dit extra druk op de markt.
Conclusie: Een gecombineerde impact op de vraag
De stijgende vastgoedprijzen in Tanger zijn het gevolg van een combinatie van factoren. De economische groei en stedelijke ontwikkeling hebben verschillende groepen aangetrokken, zowel binnenlands als vanuit Europa. Elk van deze groepen heeft zijn eigen redenen om in Tanger te wonen of te investeren, wat gezamenlijk zorgt voor een sterk verhoogde vraag naar woningen.
Of de prijzen zullen stabiliseren, hangt af van de bereidheid van kopers om de huidige of toekomstige prijzen te betalen. Zolang er vraag blijft, zullen de prijzen waarschijnlijk blijven stijgen. Alleen wanneer kopers afhaken, zullen ontwikkelaars gedwongen worden om de prijzen te herzien. Tot die tijd lijkt een daling van de vastgoedprijzen in Tanger niet in zicht.