Wanneer je een appartement koopt in Marokko, kom je al snel de term Syndic tegen. Maar wat is de Syndic precies, wat houdt deze functie in, en wat betekent het voor jou als eigenaar? In dit artikel nemen we je stap voor stap mee door alles wat je moet weten over de Syndic, van verantwoordelijkheden tot kosten en praktische tips.
Wat is de Syndic?
De Syndic in Marokko is vergelijkbaar met de Vereniging van Eigenaren (VVE) in Nederland. Net als in Nederland word je als appartementseigenaar automatisch lid van de VVE. De Syndic is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex, zoals de lift, trappen, hal, verlichting en andere gedeelde voorzieningen.
Als eigenaar betaal je maandelijks servicekosten aan de Syndic. Dit geld wordt beheerd en gebruikt om de belangrijkste zaken binnen het complex te financieren. In Marokko is de functie van Syndic wettelijk verplicht voor zowel nieuwe als bestaande appartementencomplexen.
Wie vervult de functie van de Syndic?
Wettelijk gezien kan de rol van de Syndic worden uitgevoerd door een particulier of een rechtspersoon. In de praktijk wordt deze taak echter meestal opgepakt door een mede-eigenaar die in het complex woont. De beheertermijn van een Syndic ligt tussen de twee en vier jaar, maar deze kan onbeperkt worden verlengd zolang 75% van de bewoners hiermee akkoord gaat.
Hoewel de Syndic een vergoeding ontvangt voor zijn of haar werk, is deze meestal niet hoog. Het gaat vaak om een semi-vrijwillige functie, die extra administratieve taken en verantwoordelijkheden met zich meebrengt. Dit maakt de functie niet altijd aantrekkelijk, waardoor niet iedereen bereid is deze op zich te nemen. In de praktijk wordt een Syndic zelden vervangen, tenzij er sprake is van ernstig mismanagement of financiële wanpraktijken.
Waar is de Syndic verantwoordelijk voor?
De verantwoordelijkheden van de Syndic verschillen per appartementencomplex en zijn afhankelijk van de aanwezige faciliteiten. Over het algemeen zorgt de Syndic ervoor dat de salarissen van de conciërge en schoonmaker op tijd worden betaald. Daarnaast wordt de schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes regelmatig uitgevoerd om het complex schoon te houden.
Als het complex beschikt over extra voorzieningen zoals een lift, parkeergarage of zwembad, draagt de Syndic ook zorg voor het onderhoud van deze faciliteiten. Dit kan variëren van het schoonmaken van zwembaden tot het uitvoeren van periodiek onderhoud aan liften en andere technische systemen.
Verder is de Syndic verantwoordelijk voor reparaties aan gedeelde onderdelen van het gebouw, zoals het oplossen van verstoppingen in riolering en standleidingen, en voor grotere projecten zoals het schilderen van de binnen- en buitenkant van het complex. Ook aanvullende zaken, zoals het plaatsen en onderhouden van planten in gemeenschappelijke ruimten, vallen onder de taken van de Syndic.
Wat mag de Syndic wel en niet doen?
Bij de aankoop van een appartement hoor je wettelijk gezien akkoord te gaan met het bewonersreglement van het complex, waarin de gezamenlijke regels zijn vastgelegd. De Syndic heeft de bevoegdheid om regels op te leggen die de bewoners moeten naleven. Dit kan variëren van een verbod op vakantieverhuur of Airbnb tot richtlijnen over hoe balkons moeten worden afgesloten met uniforme materialen om een consistent uiterlijk te waarborgen.
Naast het afdwingen van regels is de Syndic verantwoordelijk voor het innen van servicekosten. Het betalen van deze kosten is wettelijk verplicht, en bij weigering kan de Syndic juridische stappen ondernemen en een rechter inschakelen. Hoewel niet alle regels strikt worden nageleefd of gehandhaafd, is het belangrijk om bij de aankoop van een appartement goed na te vragen welke regels er gelden. Dit geldt met name als je van plan bent het appartement te gebruiken voor vakantieverhuur of Airbnb. Je wilt geen grote investering doen om erachter te komen dat de Syndic en de bewoners een verbod hanteren op vakantieverhuur.
Wat zijn de kosten van de Syndic?
De kosten die aan de Syndic worden betaald verschillen per appartementencomplex en zijn afhankelijk van de faciliteiten en het aantal bewoners. Complexen met meer luxe voorzieningen, zoals een zwembad, hebben vaak hogere servicekosten dan eenvoudige complexen. Ook in kleinere complexen kunnen de kosten hoger uitvallen, omdat deze over minder bewoners worden verdeeld.
Gemiddeld liggen de kosten tussen MAD150 en 350 per maand, wat neerkomt op ongeveer 15 tot 35 euro. Voor complexen met extra luxe, zoals een zwembad, kunnen de kosten oplopen tot MAD1000 per maand. Het is raadzaam om de hoogte van deze kosten te controleren voordat je een appartement koopt. Onverklaarbaar hoge kosten kunnen een teken zijn van inefficiënt beheer. Het niet betalen van de servicekosten is geen optie, omdat dit juridische gevolgen kan hebben. Dus eenmaal gekocht betekent een plicht om de servicekosten te betalen.
Problemen of conflicten in de praktijk
Hoewel de basiszaken vaak goed geregeld zijn, zoals het betalen van de conciërge en schoonmaker, ontstaan er in de praktijk soms problemen. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren wanneer noodzakelijke reparaties, zoals het herstellen van een defecte lift of een kapotte parkeerdeur, langdurig uitblijven.
Discussies tussen de Syndic en jij als eigenaar kunnen ook ontstaan over wie verantwoordelijk is voor specifieke schade, zoals verstoppingen in de riolering. Daarnaast komt het regelmatig voor dat niet alle bewoners hun servicekosten op tijd betalen, vooral in complexen met eigenaren die in het buitenland wonen of hun appartement verhuren. Dit kan leiden tot financiële tekorten, waardoor de Syndic moeite heeft om alle basisvoorzieningen te bekostigen.
Tips bij de aankoop van een appartement
Als je een appartement koopt in een nieuwbouwcomplex, is het verstandig om enkele zaken vooraf te onderzoeken. Informeer bij het verkoopkantoor hoe de Syndic is georganiseerd, wie deze rol zal vervullen en welke verantwoordelijkheden er zijn. Vraag ook naar de regels die van toepassing zijn op het complex, vooral als je overweegt het appartement te verhuren via Airbnb.
Als de Syndic al bekend is, is het aan te raden om kennis te maken en contactgegevens uit te wisselen. Voor Europese Marokkanen, die niet altijd aanwezig zijn in hun woning, is een goede relatie met de Syndic cruciaal om eventuele problemen snel op te lossen. Je zult het misschien niet altijd kunnen vinden met de Syndic, maar als je zelf problemen ervaart, dan wil je de Syndic wel aan je zijde hebben.